三中全会后很多领域改革陆续启动，土地制度改革是最难啃的骨头之一，中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇撰文阐述中国目前土地制度现状及产生的问题，以及对土地和住房制度改革的建议，本期推出下篇：土地制度改革方向。
三中全会提出了一些土地制度改革方面的内容，大体上说，一个就是说对集体土地以后要减少强制征用的范围；第二，农村集体土地可以直接进入建设市场；第三个，农民承包经营土地可以流转；第四，就是农民的住宅用地，宅基地，可以出让、出租，入股、抵押，但没说继承。通过这一系列的改革，强化农民的财产权益，使农民在土地财产增值方面获得收入。
农村土地集体所有，实际就是村长和村支书所有
三中全会的这种土地制度改革确实进展非常大，但是，我从学者的研究角度看，还没有系统性。土地制度怎么改有几个关键的问题要解决。第一，土地所有制，集体所有制面临的一个问题，这个集体是谁？现在我们所指的集体是村民自己，村民自治组织。但它不是一个经济组织，不是一种有经济责任的组织，也不是公司，也不是政府。那么土地应该归这样的组织所有吗？城市居民小区里有居民委员会，相当于村民自治组织，居民住宅地下的土地，应当由你的居委会所有吗，不可以，这个比喻是一样的。
第二，集体所有实际就是村长和村支书所有，他们把土地卖掉、租掉，很多老百姓不知道。全国各地已经发生了很多很多的冲突。以后如果说集体土地不用国家征用，直接卖地，让村长、村支书决定卖地会造成更严重腐败。
第三，在未来30年，大量的村庄是要消亡的，村庄都消亡了集体何在？集体是土地的所有者，集体都没了，土地到期后找谁去续约？集体所有就不能随便把地顶给别人。集体所有制是一个落后生产力，属于封闭的社会农业或者牧业，人口不流动时的农业社会的一个所有制形式。现在全世界土地大范围实行集体所有制的国家，就中国一个。有一些改革学者给中央提建议，说集体所有制这是一个底线不能突破，只能是在集体所有下农民承包经营来解决问题。我觉得这样的不动大框架的修补性改革，以后会埋下很大祸根。
第四，房产税怎么征？土地出让金怎么办？理论上讲是房产税是可以替代出让金的。房地产税以有产权为据向政府纳税，首先要登记你的财产，然后按市价征收。但是如果按市价征收，目前房价泡沫太大，征房产税就会消灭中产阶级，会遇到强烈的抵抗。
另外征收房地税，土地出让金是否废除。土地出让金不废除，这边向穷人征，那边向富人征，就没办法让老百姓生活了。我在贷款的时候，交了出让金，买了房子之后除了要交按揭的利息，还要交房产税，双重向政府交钱，那我还怎么生活？
土地所有制可以全部国有
我认为，不想用明晰产权，市场决定主导的改革方案，想在目前大格局不动的思路下，制定改革方案，一定会失败，一定会给未来埋下更多的隐患。需要配套、协调和系统地设计方案，其核心是明晰产权和市场决定。只有这样才能顺利地解决问题，给未来留下祸根。
一、改造盐碱等未用土地、扩大土地来源。我们现在盐碱地有十几亿亩。中国的耕地占全国面积的14%-15%左右。沙漠大概是40亿亩，废气工矿地在4000多万亩。我们现在村庄占用面积是3亿多亩，城市占地不到1亿亩，也就是说农村村庄现在6亿多人口，他们占地是城市用地的3倍。当然有些村庄消失以后，如果有退出机制，就是说土地买卖机制是灵活的话，土地是能退出来的。实际上我们土地是够用的，就是要改造出来一部分盐碱地、可耕的地、废气的工矿用地、还有其他可利用的土地，还有比如说通过节水灌溉，既可以提高土地的生产率，又可改造和增加一些种植面积。
我今年到英国去、去年4月份到美国旧金山，他们那边就是顺着坡建的一些别墅和其他住宅。不占平地和耕地，而且绿化、生态、环境都做的挺好。我们一个别墅征用了很多地，我觉得别墅和多层及高层住宅楼建设浪费了太多的平地耕地。而且人家建起来也很漂亮。比如说北京在如果在门头沟、昌平山上放开建住宅的话，让他们不要破坏绿化，不要破坏山体，很多是可以利用的土地。
第二，土地所有制全部国有，把集体部分也改成国有。改成国有以后，土地使用者发证确权。比如说我在农村有一块宅基地，把产权证发下来。同时土地交易、出租、入股、抵押、继承权利都要有。现在宅基地法律上是没有继承权的，三中全会也没有说明和定论。实际上市场经济是契约经济，契约经济交换是要有产权证的。比如说要卖车，这个车必须有车证，房子得有有关部门给你发的，多少平米、方位在哪的产权登记证。契约的基础就是我到银行可以拿这个抵押进行贷款。
